Airbnb et locations courtes durées : vers une nouvelle réglementation en 2025 ?

Depuis plusieurs années, de nombreuses villes touristiques françaises dénoncent la prolifération des locations saisonnières, qui retirent du marché des logements destinés à la location longue durée. Résultat : les habitants ont de plus en plus de mal à se loger, notamment dans des zones comme Paris, Nice, Lyon ou Biarritz.

Les maires, soutenus par des associations de locataires, ont donc fait pression pour que l’État renforce le cadre légal de ces activités. L’objectif est clair : rééquilibrer l’offre locative tout en assurant une fiscalité plus équitable.

En 2025, un projet de loi sur la régulation des locations meublées de courte durée est à l’étude. Il prévoit notamment :

• Une réduction du nombre de nuitées autorisées par an (actuellement limitées à 120 nuits pour une résidence principale).
   
• Une déclaration obligatoire en mairie, avec numéro d’enregistrement à indiquer sur les annonces.
   
• Des sanctions renforcées pour les plateformes et les propriétaires en cas d’infraction.
   
• Une uniformisation des règles fiscales afin de limiter les niches fiscales abusives.

Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), jusqu’ici très favorable, pourrait être revu à la baisse. Les pistes évoquées :

• Réduction de l’abattement forfaitaire de 50 % à 30 %.
   
• Baisse des plafonds de chiffre d’affaires pour rester au régime micro-BIC.
   
• Impossibilité de cumuler certains avantages fiscaux.
   

L’objectif est de réduire l’attractivité fiscale des locations courtes durées, tout en rapprochant leur régime de celui des locations classiques.

Les villes se voient également dotées de nouveaux pouvoirs de régulation. Certaines pourront imposer :

• Une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires.
   
• Des quotas de logements disponibles à la location touristique.
   
• Des contrôles accrus et des pénalités en cas de non-conformité.
   

Les plateformes comme Airbnb devront transmettre les données de location aux mairies, facilitant ainsi la traçabilité.

Malgré les restrictions à venir, certains investisseurs parviennent encore à tirer leur épingle du jeu, à condition de :

• Bien cibler leur localisation (villes secondaires, zones rurales, stations thermales).
   
• Adapter leur modèle à des locations de moyenne durée (bail mobilité, étudiants, professionnels en déplacement).
   
• Optimiser la gestion et les charges pour conserver une bonne rentabilité.

Face à l’incertitude réglementaire, plusieurs alternatives gagnent en popularité :

• Le coliving : logements partagés avec services, très prisés des jeunes actifs.
   
• La location meublée longue durée, plus stable et fiscalement sécurisée.
   
• Le bail mobilité, flexible et adapté aux locations temporaires légales.

Non, mais certaines villes pourront limiter drastiquement les autorisations ou imposer des quotas.

Oui, une réduction en dessous de 120 nuits par an est envisagée pour les résidences principales.

Il faudra enregistrer le logement auprès de la mairie, obtenir un numéro d’enregistrement, et le faire figurer sur toutes les annonces.

Probablement. Des réformes du régime LMNP sont attendues pour réduire les avantages fiscaux accordés aux loueurs de courte durée.