Passoires thermiques : quelles obligations pour vendre ou louer en 2025 ?
Les passoires thermiques, ces logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sont dans le collimateur du gouvernement. Avec l'accélération de la transition énergétique, 2025 marque une étape cruciale pour les propriétaires de logements énergivores. Entre interdictions progressives de mise en location, audits obligatoires et travaux de rénovation, quelles sont les règles à respecter ? Voici tout ce qu'il faut savoir sur les obligations liées aux passoires thermiques en 2025.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique en 2025 ?
Une passoire thermique est un logement particulièrement mal isolé et très consommateur d'énergie, classé F ou G au DPE. Ce diagnostic mesure la consommation énergétique d’un bien et ses émissions de gaz à effet de serre.
En 2025, on estime qu’environ 4,8 millions de logements en France métropolitaine seront encore considérés comme « passoires » s'ils n'ont pas été rénovés. Ces logements sont dans le viseur des politiques publiques qui visent la neutralité carbone à l’horizon 2050.
Les obligations pour vendre un logement énergivore en 2025
Vendre un logement classé F ou G reste possible, mais plusieurs obligations s’imposent aux vendeurs :
1. Mention obligatoire du DPE
Le classement énergétique doit figurer dans toutes les annonces immobilières (en ligne ou sur papier), avec la mention des émissions de CO2.
2. Audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023 pour les logements en mono-propriété classés F ou G, l'audit devient un document obligatoirement remis à l'acquéreur lors de la vente. Cet audit présente des scenarii de rénovation, leur coût estimé, et les gains attendus sur la performance énergétique.
3. Impact sur le prix de vente
Un logement énergivore se vend en moyenne 10 à 15 % moins cher qu'un logement performant énergétiquement. La négociation devient inévitable.
Interdiction de louer : ce qui change en 2025 pour les bailleurs
La location des passoires thermiques est soumise à un calendrier d’interdictions progressives.
1. Interdiction de louer les logements classés G
Depuis janvier 2023, les logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. En 2025, cette interdiction s’étend à tous les logements classés G, sans exception.
2. Sanctions
Un logement non conforme loué en 2025 expose le propriétaire à une annulation du bail, des amendes et une impossibilité de révision du loyer.
3. Et les logements classés F ?
Ils seront interdits à la location à partir de 2028. Toutefois, des mesures incitatives visent à encourager les rénovations dès maintenant.
Rénovation énergétique obligatoire : comment se mettre en conformité ?
Sortir de la catégorie "passoire thermique" passe par des travaux de rénovation énergétique souvent incontournables.
1. Types de travaux prioritaires
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Isolation thermique (toiture, murs, planchers)
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Changement de système de chauffage (ex : chaudière gaz → PAC)
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Ventilation efficace (VMC double flux)
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Remplacement des menuiseries (fenêtres double ou triple vitrage)
2. Aides disponibles
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MaPrimeRénov' : subvention pour les propriétaires occupants ou bailleurs
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Eco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €
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Bonus Sortie de passoire : pour les travaux réalisés permettant d’atteindre au moins la classe E
3. Accompagnement
Des accompagnateurs Rénov’ peuvent guider les propriétaires dans le choix des travaux, le montage financier et la réalisation.
Conseils pratiques pour propriétaires et vendeurs
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Anticiper : ne pas attendre la mise en vente pour réaliser un DPE ou un audit
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Vérifier le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : il doit être complet et à jour
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Valoriser les travaux réalisés : factures à l’appui, mentionner les améliorations dans l’annonce
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S’entourer de professionnels : notaires, diagnostiqueurs certifiés
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on vendre une passoire thermique en 2025 ? Oui, mais l’audit énergétique est obligatoire, et le prix risque d’être revu à la baisse.
Que risque un bailleur en cas de non-conformité ? Il s'expose à une interdiction de louer, une action en justice et des sanctions financières.
Comment savoir si mon logement est concerné ? Faites réaliser un DPE par un professionnel certifié. Il vous indiquera la classe énergétique et les travaux à envisager.
Conclusion
En 2025, la lutte contre les passoires thermiques passe à la vitesse supérieure. Que vous soyez vendeur ou bailleur, il est indispensable de connaître les nouvelles obligations pour éviter les sanctions, vendre au juste prix, ou continuer à louer en toute légalité. Anticiper les travaux et se faire accompagner sont les clés pour transformer un logement énergivore en bien attractif sur le marché.