Est-ce que l'immobilier va s'effondrer en 2025 ?

L’économie mondiale, encore fragilisée par les séquelles de la pandémie et la guerre en Ukraine, a entraîné une inflation persistante. Pour tenter de la contenir, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs à plusieurs reprises depuis 2022, impactant directement les taux de crédit immobilier.

Conséquence : le coût d’un emprunt a doublé en deux ans, passant de moins de 1,5 % en 2021 à près de 4 % début 2025. Cette hausse a fortement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages français, notamment des primo-accédants.

Dès 2023, les premiers signes d’un retournement du marché se sont manifestés :

• Baisse du nombre de transactions immobilières
   
• Allongement des délais de vente
   
• Recul de la construction neuve
   
• Durcissement des conditions d’octroi de crédit
   

Ces indicateurs ont alimenté les craintes d’une crise structurelle du secteur immobilier.

Depuis mi-2023, les prix de l’immobilier ont commencé à fléchir dans plusieurs métropoles françaises. Paris a enregistré une baisse moyenne de 6 %, Lyon -5 %, Bordeaux -8 %, avec des reculs encore plus marqués dans certains quartiers.

Les zones périurbaines et les petites villes, qui avaient connu une flambée post-Covid, voient également leurs prix se stabiliser voire chuter. Ce mouvement, bien que progressif, indique une tendance de fond.

La rentabilité locative est en berne, notamment à cause de la hausse des charges (copropriétés, fiscalité, rénovation énergétique obligatoire) et de la nouvelle réglementation (DPE, interdiction de location des passoires thermiques).

Les acheteurs, quant à eux, peinent à obtenir un crédit et redoutent d’acheter au mauvais moment. Résultat : l’offre augmente, la demande diminue, et le marché se grippe.

Certains économistes redoutent une explosion de la bulle immobilière. Si les taux continuent de grimper et que la demande s’effondre, les prix pourraient chuter rapidement, notamment dans les zones les plus spéculatives. Ce scénario s’apparenterait à une crise comme celle de 2008 aux États-Unis, avec un impact fort sur l’économie réelle.

La majorité des experts s’accordent sur un scénario de correction douce : une baisse modérée et progressive des prix, qui permettrait de rééquilibrer l’offre et la demande sans provoquer de choc systémique. Les ajustements seraient plus marqués dans les zones surévaluées et moindres dans les régions tendues.

Si l’inflation est maîtrisée et que la BCE baisse ses taux d’ici la fin de l’année, le crédit pourrait redevenir accessible. Couplé à des prix plus attractifs, cela pourrait relancer doucement le marché dès 2026. Des aides publiques ciblées (réforme du PTZ, soutien à la rénovation) pourraient également jouer un rôle d’amortisseur.

• Attendre ou acheter ? Si vous trouvez un bien bien situé, à un prix raisonnable et en bon état, l’achat peut rester judicieux, à condition de négocier.
   
• Privilégier les biens durables : un bon DPE, une localisation dynamique et un bon rendement à long terme restent les meilleurs garde-fous.
   
• Anticiper une éventuelle baisse des prix et ne pas investir au maximum de votre capacité d’emprunt.

• Vendre maintenant si vous êtes dans une zone en perte d’attractivité ou si votre bien nécessite des travaux énergétiques lourds.
   
• Rénover pour valoriser votre bien avant de le mettre en vente ou en location.
   
• Diversifier vos investissements pour lisser le risque (SCPI, immobilier à l’étranger, placements financiers).

Le marché immobilier traverse une phase délicate, mais parler d’effondrement généralisé semble prématuré. Les tensions actuelles s’expliquent par des facteurs conjoncturels et structurels qui poussent à une correction du marché.

Il est donc essentiel de suivre les indicateurs clés (taux, prix, transactions, politique monétaire) et d’adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence. L’immobilier reste une valeur refuge, mais il ne faut plus investir les yeux fermés.

Oui, la tendance actuelle est à la baisse, notamment dans les grandes villes. La baisse pourrait s’accentuer si les taux restent élevés et que la demande reste faible.

Cela dépend de votre projet. Si vous avez une vision long terme, un bon apport et une bonne opportunité, cela peut rester pertinent. Mais attention à ne pas acheter trop cher.

Peu probable. La situation française est différente : pas de surendettement massif, pas de bulle spéculative extrême. Un ajustement modéré est plus probable qu’un effondrement brutal.

Certains économistes prévoient une baisse progressive si l’inflation recule. Une stabilisation des taux pourrait intervenir au second semestre 2025 ou début 2026.

Les zones tendues (Île-de-France, Nantes, Rennes, Lille, etc.) où la demande reste forte résistent mieux que les villes moyennes ou les zones rurales.