Marché locatif 2025 : quelle évolution des loyers en France ?

Dans des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, la demande dépasse toujours largement l’offre, malgré les encadrements de loyers. Selon l’INSEE, les loyers ont progressé en moyenne de +2,5 % en 2024, et la tendance se poursuit en 2025.

• Paris reste la ville la plus chère, avec un loyer moyen dépassant 30 €/m² dans certains arrondissements.
   
• Lyon et Bordeaux connaissent encore une pression locative, accentuée par l’attractivité des étudiants et jeunes actifs.

Les villes moyennes comme Angers, Tours, ou Pau connaissent une relative stabilité. Le marché y est moins tendu, ce qui permet aux loyers de croître plus modérément (+1 % à +1,5 % en moyenne).

À l’inverse, dans les zones rurales et petites villes peu dynamiques, certains loyers stagnent voire baissent, faute de demande.

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La loi Élan de 2018 permet l’encadrement des loyers dans les zones dites tendues. En 2025, ce dispositif est élargi à plusieurs métropoles :

• Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux.
   
• Extension prévue dans d’autres villes sous tension.
   

Le Ministère de la Transition écologique précise que l’objectif est de limiter les abus et protéger les locataires.

• Les propriétaires bailleurs voient leur capacité à fixer librement le loyer limitée.
   
• Dans les zones très tendues, l’encadrement peut freiner la rentabilité brute.
   
• Certains investisseurs se tournent alors vers des villes non concernées par l’encadrement.

Les zones tendues regroupent les agglomérations où la demande excède largement l’offre (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier).

• Loyers élevés, encadrement renforcé.
   
• Risque de vacance locative faible.
   
• Rendement net impacté par les charges fiscales et la régulation.

Dans les zones détendues, les loyers sont plus bas et les perspectives de croissance limitées.

• Rendements bruts plus intéressants (prix d’achat moins élevés).
   
• Risque de vacance locative plus fort, surtout en milieu rural.
   
• Opportunité pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier à moindre coût.
   

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L’augmentation des charges (taxes foncières, entretien, rénovations énergétiques) combinée à l’encadrement des loyers réduit la rentabilité nette.

• Dans les zones tendues, la rentabilité brute peut sembler attractive mais les frais réduisent le gain réel.
   
• Dans les zones détendues, la vacance locative représente le principal risque.

• Miser sur des biens avec forte demande locative (étudiants, jeunes actifs).
   
• Anticiper les travaux énergétiques pour rester en conformité avec la réglementation.
   
• Diversifier entre plusieurs zones géographiques pour limiter les risques.
   

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La France compte plus de 40 % de locataires (INSEE), et cette proportion reste stable. Les grandes métropoles continuent d’attirer des étudiants, jeunes actifs et familles.

La loi Climat interdit progressivement la location des passoires thermiques. Selon le Service Public, en 2025, les logements classés G sont déjà sortis du marché locatif. Cela réduit l’offre et contribue à maintenir une pression sur les loyers.

• Les loyers devraient continuer à croître dans les grandes métropoles, malgré la régulation.
   
• Les villes moyennes pourraient bénéficier d’un regain d’attractivité grâce au télétravail.
   
• Les zones rurales resteront plus accessibles, mais avec un potentiel limité de valorisation.

Les loyers augmentent en moyenne de +2 % à +3 % dans les grandes métropoles, restent stables dans les villes moyennes et baissent dans certaines zones rurales.

Paris reste en tête, suivie de Lyon, Bordeaux et Nice. Le prix moyen du m² y dépasse largement la moyenne nationale.

Une zone tendue est une agglomération où l’offre de logements locatifs est insuffisante face à la demande. Elle est définie par décret et implique un encadrement des loyers (Ministère de l’Économie).

L’interdiction de louer des logements énergivores réduit l’offre, ce qui exerce une pression à la hausse sur les loyers des biens conformes.

Oui, mais il faut bien choisir la localisation, anticiper les charges fiscales et énergétiques, et cibler les zones où la demande locative reste soutenue.